五、贷后管理(★★★★★)

　　(一)贷后检查

　　除参照个人贷款贷后检查内容外，还应对开发商和项目以及合作机构进行调查，调查的要点有：

　　1.开发商的经营状况及账务状况。

　　2.项目资金到位及使用情况。

　　3.项目工程形象进度。

　　4.项目销售情况及资金回笼情况。

　　5.产权证办理的情况。

　　6.履行担保责任的情况。

　　7.开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。

　　8.合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等。

　　9.其他可能影响借款人按时、足额归还贷款的因素。

　　(二)合同变更

　　经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。在抵(质)押登记变更等有关手续办妥后，经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书，连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜。新合同借款利率按原合同利率约定执行。个人住房贷款一般采用分期还款方式。这类方式中又有几种不同的还款方式，借款人的借款时采用何种还款方式，应根据个人住房贷款的贷款品种、贷款期限等条件，按借款人和银行双方协商结果在借款合同中予以明确。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。

　　(三)贷款的回收

　　银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。

　　贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式，也可以根据情况在贷款期间进行变更。借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。

　　(四)贷款风险分类和不良贷款的管理

　　关于个人住房贷款的风险分类和不良贷款的管理可参照个人贷款部分。

　　(五)贷款档案管理

　　个人住房贷款档案管理可参照个人贷款部分，贷款档案中的借款人的相关资料包括：借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件);贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明;符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件;购房交易收件收据;所购住房的估价证明;抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明;保证人资信证明及同意提供担保的文件;房屋他项权利证明书;个人住房借款申请审批表;借款合同;抵押合同(质押合同、保证合同);保险合同、保险单据;个人住房贷款凭证;委托转账付款授权书。

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